Cuestiones prácticas sobre los defectos en la construcción de viviendas.
1. ¿Quién pude reclamar los vicios o deficiencias constructivas de una vivienda?
La LOE –art 17.1- reconoce legitimación para instar acciones a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios y, para ser más precisos, también a parte de los mismos en el caso de edificios que sean objeto de división. Se configura de este modo una legitimación distinta de la que surge del contrato de compraventa al poder reclamar cualquiera de los propietarios, aunque no hubieran intervenido en el contrato, a los agentes constructivos la reparación de los daños que padezca el edificio.
2. ¿Qué se entiende por promotor?
Se considera promotor a «cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título».
3. ¿Puede reclamar el promotor?
Si, en determinados casos. Entre los propietarios originales están también, porque reúnen aquellos caracteres, los promotores. Desde un punto de vista abstracto el promotor tiene una legitimación limitada. En efecto, lo que se deduce del artículo 17 LOE es que el promotor no puede ejercitar las acciones especiales o no contractuales del artículo 17 LOE, ya que de los defectos y daños que constituyen la causa de la pretensión es responsable solidario, en todo caso, el promotor –art 17.3 LOE-.
De ahí que expresamente se prevea que tales acciones puedan ser ejercitadas –legitimación activa- por «propietarios o terceros adquirentes» frente a –legitimación pasiva- las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación. El promotor tiene legitimación para accionar frente a los facultativos que contrata para la realización de una obra cuando su proyección y ejecución son defectuosas, incluso en el caso de que ya no sea propietario de las viviendas, si ha asumido los daños reparándolos.
4. ¿Cuál es el alcance de la responsabilidad del promotor?
La responsabilidad del promotor se extiende a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. ¿Qué se entiende por constructor?
El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
6. ¿En qué consiste la responsabilidad del constructor?
El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Se trata de una responsabilidad por culpa in vigilando o in eligendo.
El constructor también es responsable directo de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio del ejercicio de la acción de repetición contra los suministradores de productos.
7. ¿Qué ocurre si el constructor ha subcontratado la ejecución de parte de las obras?
El art. 17.6, párrafo segundo, establece que «cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
8. ¿Están legitimadas para reclamar los daños las comunidades de propietarios?
La jurisprudencia es reiterada a la hora de reconocer legitimación a las comunidades de propietarios. La STS 13 de diciembre de 2007 establece que es doctrina reiteradísima que el presidente de la comunidad de propietarios está legitimado, en virtud del citado art. 12 LPH, para pedir la reparación de los defectos constructivos tanto en los elementos comunes del edificio como en los privativos, salvo oposición expresa de los propietarios de estos últimos, por encontrarse investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de la comunidad y evitarse con ello procesos múltiples o procesos con multiplicidad de litigantes.
9. ¿La responsabilidad de los agentes de la construcción es individual o solidaria?
El artículo 17.2 de la LOE sienta la regla de la responsabilidad individual y personal de cada agente, pero en el siguiente apartado establece la solidaridad en dos casos: a) cuando no pueda individualizarse la causa de los daños (del defecto) y; b) cuando quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido.
10. ¿En qué supuestos no responden los agentes intervinientes en el proceso constructivo?
Los agentes intervinientes en el proceso de edificación no serán responsables cuando los daños se produzcan por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
11. ¿Es lo mismo plazo de garantía que plazo de prescripción para reclamar?
No se puede confundir el plazo de garantía con el plazo de prescripción. Debemos distinguir entre los plazos de garantía del art. 17 de la LOE, que establece el ámbito temporal dentro del cual han de aparecer los daños para ser susceptibles de reclamación, condicionando así el inicio del plazo para el ejercicio de la acción, y el plazo de prescripción que establece el art. 18, que es de dos años, durante los cuales deberá ejercitarse la acción para reclamar por los daños surgidos dentro de aquéllos plazos de garantía, y que se computa desde que surge la posibilidad de reclamarlos.
12. ¿Qué plazo de garantía establece la LOE?
Concretamente los plazos de garantía son los siguientes:
a) Diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Se trata de los denominados defectos graves que dan lugar al derrumbamiento o pueden dar lugar sin duda al mismo de forma mediata. Son los defectos de la estructura del edificio, de los que el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación cita algunos con carácter enunciativo, ya que es indudable que pueden existir también otros defectos de la estructura del edificio, como se infiere del propio artículo que utiliza la locución «u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (art. 17.1, letra a).
b) Un plazo de garantía de tres años por los daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del ap. 1, letra c) del art. 3. Se trata de una serie de defectos menores, pero que son de trascendencia en cuanto afectan a las condiciones de habitabilidad que exige la Ley y que hacen referencia:
1) A la higiene, salud y protección del medioambiente.
2) A la protección contra el ruido.
3) Al ahorro de energía y aislamiento térmico.
4) A otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
c) Un plazo de garantía de un año, durante el cual responderá el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí se incluye el supuesto de aquellas imperfecciones corrientes que incluso pueden no implicar violación del contrato, pero que indudablemente dan lugar a la correspondiente indemnización o reparación. En algunos casos, se pueden plantear problemas respecto si nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento de los requisitos de habitabilidad o bien ante el supuesto de vicios o defectos de ejecución.
13. ¿Sustituye la LOE a la normativa del Código Civil?
Si, la LOE ha sustituido ya plenamente a la normativa del Código Civil en la materia, en particular al art. 1591 CC, en cuanto al régimen de los defectos constructivos, tanto respecto de obras cuya licencia se solicitó después de 6 de mayo del año 2000 como a aquellas cuya solicitud de licencia municipal era anterior a esa fecha.
14. ¿Se pueden ejercitar en el mismo juicio acciones por vicios constructivos y otras que deriven del incumplimiento contractual?
La compatibilidad y acumulación de acciones permite al actor ejercitar conjuntamente en la demanda varias pretensiones relativas al defectuoso cumplimiento del contrato, que alcancen a los defectos constructivos, el retraso en la entrega y la falta de entrega de los planos, y para estimar su pretensión no es necesario que se invoquen expresamente todos los preceptos aplicables, siempre que los hechos en que se basa la pretensión estén perfectamente identificados.
15. ¿Qué se entiende por ruina?
En los casos de viviendas destinadas a moradas de personas físicas y sus familiares la noción de ruina ha de ser relacionada con el derecho a disfrutar, no sólo de la seguridad, sino con dignidad y adecuada conveniencia de su vivienda. Por ello, la ruina no tiene por qué afectar al edificio en su totalidad, sino que basta que se limite a una de sus partes esenciales, afectando bien a su solidez o a su utilidad, exigiéndolas de la totalidad y de cada una de las partes.
16. ¿Qué daños son indemnizables?
Como principio general hemos de partir del siguiente enunciado: «Todo daño, material o moral, siempre que sea real y demostrable, da lugar a reparación». Es importante señalar que no puede prosperar una demanda en que se solicita una indemnización de perjuicios que se acrediten en la ejecución de la sentencia porque la existencia de los mismos ha de probarse en el pleito y sólo es lícito reservar para dicho período la determinación de su cuantía.
17. ¿Cómo se realiza la indemnización de los daños y perjuicios?
Nos encontramos ante una obligación de hacer consistente en reparar los daños derivados de la ruina, y sólo en el caso de que no lo hagan en el plazo que se les señale o lo realicen defectuosamente es cuando se mandará ejecutar a su costa, con las correspondientes indemnizaciones del importe de lo ejecutado conforme establecen los arts. 1908 del Código Civil y 712 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
18. ¿Qué acciones asisten al comprador de una vivienda en reclamación de vicios constructivos?
Además de las genéricas de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de los elementos esenciales del contrato de compraventa (ex arts. 1261 y 1300 y ss. CC), le asisten las siguientes acciones específicas por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos:
a) Las acciones edilicias: redhibitoria y estimatoria o quanti minoris (arts. 1484, 1485, 1486, primero, y 1490 del CC).
b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor (conforme al art. 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488 del CC).
c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o aliud pro alio, que produce la consiguiente insatisfacción del comprador (art. 1101 y 1124 CC).
d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles, todo ello de conformidad con los arts. 1091, 1101, 1124, y 1258 CC.
e) La que nace de los vicios o defectos constructivos.