Sáiz García Abogado de Albacete con experiencia le ofrece sus servicios para solucionar los problemas que puedan surgir en su comunidad de propietarios: instalación de ascensor, aire acondicionado, obra en elementos comunes, impago de cuotas, problemas de ruidos con vecinos, etc. Primera consulta gratuita.

1ª.- ¿Qué normas regulan las comunidades de vecinos?

Debemos tener en cuenta tres tipos de normas, que de mayor a menor nivel jerárquico son las siguientes: en el primer nivel estaría el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal; en el segundo nivel estaría el título constitutivo y los estatutos, que no pueden ser contrarios a las normas del primer nivel; y en el tercer nivel estarían los Reglamentos de Régimen interior y los acuerdos de las Juntas, que no podrían i en contra de lo previsto por las normas de los dos niéveles anteriores.

2ª.- ¿Cuáles son los órganos de gobierno de una comunidad?

a) La Junta de Propietarios.
b) Presidente.
c) Secretario-Administrador.

3ª- ¿Cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios?

a) Nombrar y remover a las personas de presidente y administrador.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsible.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca.
d) Aprobar o reformar los estatutos
e) Decidir los asuntos de interés general.

4ª.- ¿Qué es una Junta ordinaria y una Junta extraordinaria?

Las juntas ordinarias son las que se reúnen para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad, y la frecuencia de su convocatoria suele ser anual, esto es, se convocan una vez al año. Las Juntas extraordinarias son todas las demás.

5ª.- ¿Puede una propietario cualquiera convocar una reunión de propietarios?

No, según el art.16 de LPH La Junta de Propietarios la convocará el presidente o la cuarta parte de los propietarios de la comunidad o un número de estos que representen el 25% de las cuotas de participación.

6ª- ¿Cuál es el plazo para la citación a los propietarios en un Junta Ordinaria y Extraordinaria?

En la Junta ordinaria se hará con al menos 6 días de antelación y para las extraordinarias con el tiempo para que llegue a conocimiento de todos los interesados.

7ª.- ¿Quién puede ser presidente?

Solo quien sea comunero miembro de la comunidad de propietarios. Este requisito es inexcusable, cuyo incumplimiento determina la nulidad absoluta del nombramiento. Si la vivienda o local pertenece a varias personas, cualquiera de ellas puede ser presidente. Si la vivienda o local pertenece a una persona jurídica (sociedad), puede ser presidente de la comunidad un miembro de ella que ostente su representación legal.

8ª.- ¿Durante cuánto tiempo dura el cargo de presidente?

El nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año, salvo que los Estatutos establezcan otra cosa. La misma persona puede ser reelegida al finalizar al año por periodos sucesivos.

9ª.- ¿Qué quorum se necesita para elegir al presidente?

El presidente será elegido por mayoría simple, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.

10ª.- ¿Es imprescindible que exista administrador?

A diferencia de la Junta de Propietarios y presidente, y a semejanza del vicepresidente y secretario, no es imprescindible que exista el cargo de administrador, puesto que sus funciones pueden desempeñarse por el presidente?

11ª.- ¿Cuáles son las competencias del administrador?

Las competencias del administrador están supeditadas a las que la junta le señale, que podrán ser todas las que relacione la ley, pero también excluirse algunas de ellas, o ampliarse, salvo las que legalmente le corresponden al presidente. Corresponde al administrador:

  • a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

12ª.- ¿Qué contenido debe tener el acta que reflejan los acuerdos de la junta de propietarios?

Deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

  • a) La fecha y el lugar de celebración.
  • b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  • c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
  • d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
  • e) El orden del día de la reunión.
  • f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

13ª.- ¿Quién custodia el libro de actas?

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

14ª.- ¿Qué se tiene en cuenta en el momento de computar los votos en una reunión?

Por cada piso hay un voto. Si una persona es propietaria de varios pisos, tiene un solo voto, pero la cuota de participación es la suma de todos los pisos que tenga en propiedad.

15ª.- ¿Qué acuerdos de la junta de propietarios pueden ser aprobados por mayoría de tres quintos?

Aquellos acuerdos destinados al establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes al interés general.

16ª.- ¿Es nula la Junta cuya convocatoria no contiene la relación de propietarios morosos?

La jurisprudencia dictada por las Audiencias Provinciales no es unánime, lo cual es reflejado en el siguiente extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 05-04-2009: “En cuanto a las consecuencias jurídicas que tal defecto pueda tener en la validez de la junta así convocada, hay que considerar que el artículo citado establece que la convocatoria de las juntas la hará el Presidente, y en su defecto, los promotores de la reunión con indicación de los asuntos a tratar, el lugar y hora en que se celebrará en primera en su caso, en segunda convocatoria practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15. 2 del citado texto legal.
La jurisprudencia dictada por las Audiencias en casos similares no es unánime, así y a título de ejemplo la A.P de Huesca en Sentencia de 23-10-2002 considera que la omisión de la relación nominal de todos los propietarios morosos es un defecto formal que no tiene relevancia suficiente para la nulidad de la convocatoria. Así en el mismo sentido también la A.P. de _Salamanca S. 05-03-2002. En contra, sin embargo, la A.P. Provincial de Toledo Sección 2ª S. de 25-10-2.001 considera que los preceptos que rigen la convocatoria de la Junta son de carácter imperativo, sin que quepa que la comunidad pueda modificar su sentido incluso a pesar de estar todos los propietarios de acuerdo”.

17ª.- La junta de propietarios ha decidido arreglar la fachada, y para realizar las obras es imprescindible acceder desde mi terraza, que no podré utilizar mientras duren las mismas, ¿puedo negarme?

En principio, las terrazas ubicadas en los últimos pisos de los edificios son considerados elementos comunes porque se trata de la cubierta del edificio, sin perjuicio del uso exclusivo de un propietario, según lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil. Además, el propietario está obligado a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras acordadas por la comunidad o que exija la ley. Si le ejecución de las obras del arreglo de la fachada producen daños o perjuicios a algún propietario, este podría reclamárselos a la comunidad.

18ª.- En nuestra comunidad algunos vecinos se oponen a la instalación de ascensor, ¿podemos instalarlo?, ¿estarían obligados a pagar los vecinos que se oponen su parte?

Sí, si la Junta de Propietarios toma el acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En cualquier caso, los Tribunales vienen considerado que al instalar un ascensor se suprimen barreras arquitectónicas, facilitando a minusválidos, personas mayores, y a los vecinos en general, el acceso a sus viviendas, bastando el acuerdo de la mayoría de los propietarios. Del mismo modo, al tratarse el ascensor de un elemento fáctico requerido para la adecuada habitabilidad del edificio y que la instalación del mismo supone otorgar un tratamiento igualitario de las condiciones de vida de personas que por sus circunstancias se encuentran dificultadas para el acceso a su vivienda, todos los propietarios estarían obligados al pago de las cuotas que corresponden en relación a la instalación del ascensor.
Hay que tener en cuenta que tras la modificación de la LPH por Ley 8/2013, de 26 de junio, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si superan ese coste, podrán realizarse igualmente las obras, siempre que los que hayan solicitado su instalación asuman el resto de su coste.

19ª.- En mi comunidad el propietario de un local se niega a pagar los gastos de mantenimiento del ascensor porque dice no utilizarlo ¿Está obligado a pagar los gastos de mantenimiento de ascensor aunque no lo utilice?

En la LPH se establece que todos los propietarios de viviendas o locales están obligados a contribuir a los gastos comunes que generen aquellos servicios que no son susceptibles de individualización, con independencia de que los utilicen o no. Pero también es posible que en los estatutos, que rigen el funcionamiento de la comunidad, o bien en las escrituras de constitución de la comunidad, expresamente se prevea que los propietarios de estos locales estén obligados a la contribución a los gastos comunes de aquellos servicios que no utilicen.

20ª.- Un vecino de mi comunidad continuamente está haciendo ruido por el día y por la noche, ¿Qué podemos hacer?

Si el ruido es molesto, se podrá acordar en junta de propietarios la interposición de la acción de cesación contra el vecino propietario que provoca los ruidos, debiendo para ello requerirle para que cese de inmediato, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes. De no hacer caso a dicho requerimiento, se plantearía demanda ante el Juzgado ejercitando la acción de cesación en la cual sería conveniente acreditar los días y horas de los ruidos, aportando incluso la mediación de los agentes locales, y las denuncias de los vecinos derivadas de esos ruidos. La sentencia estimatoria obligaría al vecino a cesar en los ruidos, e incluso cabria solicitar indemnización de daños y perjuicios o la privación del uso de la vivienda, de modo temporal en caso de ser propietario, o de modo definitivo si es inquilino.
La prueba hábil para demostrar la existencia de ruidos, y que los mismos suponen una intromisión ilegitima en la propiedad ajena, es, sin duda, la pericial. No podemos presumir el ruido, ni acreditarlo por declaraciones testificales por la subjetividad que ello supondría, pues lo que para una persona es ruido para otra no lo es. Existen unos valores máximos permitidos, que no se deben superar. Y al respecto es necesario tener en cuenta que los niveles máximos establecidos por los organismos competentes en materia de ruido varían de un municipio a otro, pero están establecidos de media en España en 55 dB(A) durante el día, y 45 dB(A) durante la noche en zonas residenciales, siendo el máximo establecido por la Organización Mundial de la Salud de 55 dB(A) en periodo nocturno como tolerables para una adecuada habitabilidad. Por tanto, si el ruido del vecino superase estos límites, sería molesto, y se podría actuar de la forma indicada.

21ª.- He comprado un aparato de aire acondicionado, y quiero colocar el compresor en la fachada del edificio, ¿puedo hacerlo sin el permiso de la junta de propietarios?

En la actualidad los avances técnicos y el nivel de vida alcanzado convierten el sistema de aire acondicionado en una instalación que si bien no puede considerarse necesaria, tampoco puede afirmarse que sea extravagante o de superlujo, entiendo que su instalación podría calificarse hoy como una «mejora útil» para la que, en principio, el propietario se haya facultado siempre que respete unos mínimos, que son los que se establecen en el artículo 7 LPH, pero interpretado este precepto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3.1 Código Civil, atendiendo a las exigencias y realidades sociales del tiempo actual. La citada interpretación actualizada del art. 7 LPH permite afirmar que la instalación de un sistema de aire acondicionado podrá realizarse sin necesidad de contar con la autorización de la junta de Propietarios, ni de comunicar previamente a la comunidad su ejecución, siempre que no perjudique a los demás propietarios (por ruidos, emanaciones de calor o de agua, etc.), y no suponga obras permanentes en los elementos comunes (apertura de huecos o colocación de aparatos ventiladores o refrigeradores en la fachada, patios, cubiertas, etc.), que afecten a la seguridad del edificio o modifiquen sustancialmente el aspecto exterior del edificio.
Toda instalación o rotura en fachadas o muros, para colocar aparatos de aire acondicionado está prohibida, por aplicación del artículo 7 de la LPH. Sin embargo, si a lo que se refiere es el simple apoyo o colgadura por la fachada del citado aparato, sin abrir huecos, no hay el menor problema y no necesita el permiso de la comunidad, con independencia de que para la fijación se haya taladrado el muro, pero no abierto hueco en el elemento común.
En definitiva, la colocación de aparatos de aire acondicionado colgados de las fachadas no parece ofrecer problemas, pues no afecta de modo esencial a la organización arquitectónica ni al ornato del edificio, al tratarse de instalaciones no fijas, fácilmente desmontables, no significativas de alteración en la estructura o en la fachada del edificio, conforme al artículo 11 de la Ley.