Abogado de Albacete con experiencia le ofrece sus servicios para solucionar cualquier problema relativo a su contrato de arrendamiento de vivienda o de local de negocio: actualización de renta, duración del contrato, prorrogas, derechos de tanteo y retracto del inquilino, obras, subrogación en el contrato, procedimiento judicial de desahucio y reclamación de rentas, etc. Primera consulta gratuita.

1ª.- ¿Qué ley regula los contratos de arrendamiento?

El alquiler de la vivienda y las condiciones en las que debe realizarse está recogido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo ha excluido del ámbito de aplicación de la LAU la cesión temporal de uso de las viviendas de uso turístico, comercializadas o promocionadas tanto en canales de oferta turística, como por cualquier otro modo de comercialización o promoción (art. 5 LAU).

2ª.- ¿Cómo debe de ser el pago de la renta de un arrendamiento?

Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y debe pagarse durante los primeros siete días del mes.

3ª.- ¿Tiene que dar el arrendador un recibo justificativo del pago mensual del alquiler?

Sí, el arrendador tiene obligación de entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que resulte debidamente acreditado por otros medios, como el resguardo del ingreso bancario.

4ª.- ¿Cuándo se puede actualizar la renta al inquilino?

Durante el plazo legal mínimo de los cinco años la renta podrá ser actualizada según el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo. A partir del sexto año de actualización, la renta se actualizará anualmente según lo estipulado por las partes, y en su defecto, por la regla general anteriormente expuesta.

En cuanto al procedimiento de actualización, el arrendador deberá notificarlo a la otra parte por escrito (o en el recibo de la mensualidad de pago precedente) en el mes anterior a aquél en que pretenda que surta efecto la actualización, acompañando, si el arrendatario así lo exige, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

¿Cuándo se puede actualizar la renta en los contratos de “renta antigua”, esto es, los anteriores al año 1985? Solo cabrá la actualización, cuando la suma de los ingresos totales que haya percibido el arrendatario y las personas que convivan con él superen durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva la actualización los siguientes límites:

– En el caso de inquilinos con rentas superiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten 1 ó 2 personas.

– En el caso de inquilinos con rentas superiores a 3 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten 3 ó 4 personas.

– En el caso de inquilinos con rentas superiores a 3,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional, siempre que en la vivienda habiten más de 4 personas.

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (art. 18 LAU).

5ª.- ¿Qué debo saber sobre la fianza: Importe de la fianza del alquiler y cuando me la devolverán?

Está regulada en el artículo 36 LAU. La fianza del contrato de alquiler de una vivienda equivale al importe de una mensualidad de la renta en vigor en el momento de la firma del contrato. Sin embargo, el propietario del inmueble puede solicitar ampliarla si considera que las referencias obtenidas para el arriendo no son suficientes.

En aquellos contratos de alquiler para un uso distinto a las viviendas, como locales o despachos, la fianza es de dos mensualidades pudiéndola ampliar el propietario según la solvencia acreditada por el nuevo inquilino.

En ambos casos, las partes pueden pactar unas garantías adicionales, ya sea por falta de solvencia económica del inquilino, porque es un piso amueblado, etc. Estas garantías pueden consistir en una fianza adicional o en un aval bancario o personal. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Estos importes podrán estar sujetos a actualización en el momento en el que el contrato se prorrogue, esto es, durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Dicho importe debe depositarse en los Organismos públicos que determina cada comunidad autónoma.

La devolución de la fianza se realiza al finalizar el contrato del alquiler pero antes deben realizarse una serie de trámites, a saber:

– El inquilino debe entregar las llaves para comprobar que el estado del inmueble está en condiciones óptimas.

– El inmueble debe estar tal como se establece en la normativa general del contrato de arrendamiento. Es decir, en un correcto estado de limpieza, sin que se hallen en él muebles (en el caso de que se alquilara sin estar amueblado), enseres, ropas, utillaje, comidas o basuras.

Si su estado es correcto y si, además tampoco existe deuda por los alquileres, se procederá a recuperar la fianza depositada en el organismo oficial competente y se transferirá el importe en la cuenta corriente que venían atendiendo los recibos de alquiler.

En el caso en que la propiedad no autorice la devolución íntegra o parcial de la fianza, se les notificaría a los inquilinos en la mayor brevedad.

La fianza no se puede imputar al pago de la renta del último mes, pues está destinada única y exclusivamente a cubrir en su caso responsabilidades por parte del arrendatario al finalizar el contrato (daños en la vivienda, facturas pendientes, etc.).

El art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local cuando se firmó el contrato de arrendamiento, deberá ser devuelta al inquilino al finalizar el alquiler. Si transcurrido UN MES desde la entrega de las llaves del inmueble no se hubiese devuelto la fianza, devengará el interés legal.

6ª.- ¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?

Las condiciones de duración cambian en función de la fecha de la firma del mismo:

– Contratos firmados antes del 5 de junio de 2013, si el mismo no estipula un plazo de duración específico, será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, hasta que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar. Una vez que se cumpla el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga hasta un máximo de 3 años más.

– Contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019 inclusive.- Para determinar la duración de este periodo debemos acudir a los artículos 9 y 10 de la LAU, aplicables a este período. Lo fundamental de estos dos preceptos es, por un lado, que el inquilino tiene la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta TRES AÑOS aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.

Por otra parte, si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato ese prorroga a voluntad del inquilino durante otro año más. La ley protege al arrendatario en este aspecto y cualquier cláusula que limite estos derechos sería nula.

Nos podemos plantear varios supuestos de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019, a saber:

A) Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo SUPERIOR a TRES AÑOS (libertad de pactos), el contrato durará el tiempo que se haya hecho constar. Llegado el vencimiento pactado si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de extinguir el contrato, éste entrará en tácita reconducción.

B) Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo de TRES AÑOS, el contrato finalizará en la fecha fijada, pero si las partes no se comunicaran, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Terminada la prórroga, si las partes no han comunicado su voluntad de extinción el contrato entrará en tácita reconducción.

C) Si la duración pactada en el contrato es por tiempo INFERIOR a TRES AÑOS (es el supuesto más frecuente), por imperativo legal, el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino hasta completar el plazo de TRES años que como mínimo legal se establece a su favor. Terminado este plazo si no se ha notificado la extinción, el contrato se prorrogará por un año más (art. 10 LAU) y si tampoco dijeran nada las partes al final de este año, entrará en tácita reconducción.

– Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.- A los contratos de arrendamientos de vivienda que se celebren a partir de dicha fecha, es decir los celebrados ya el 6 de marzo de 2019, se les aplicará la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos aprobada por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, publicada en el BOE del 5.03.2019. Esta reforma ha entrado en vigor con fecha 6 de marzo de 2019.

Un contrato de arrendamiento de vivienda que se celebre a partir del 5 de marzo de 2019, tendrá una duración mínima a voluntad del inquilino de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Si el arrendador (persona física) no le comunica al inquilino que entregue la vivienda con un preaviso mínimo de CUATRO MESES antes de que finalicen los 5 o 7 años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), el inquilino podrá permanecer en la vivienda otros TRES AÑOS más.

7ª.- ¿Qué es la prórroga del arrendamiento?

Es la continuación del alquiler una vez terminado el plazo de duración pactado en contrato, puede producirse por:

Mandato legal: Es el caso de los arrendamientos de vivienda de la LAU de 1994 y de todos los alquileres de la LAU de 1964 en los cuales el arrendatario goza del derecho de prórroga, en el primer caso hasta cumplir cinco años y en el segundo por tiempo indefinido. En ambos casos es derecho irrenunciable

Por pacto entre las partes: Cabe que en el contrato se acuerde conceder a una de las partes –normalmente el arrendatario- el derecho a prorrogar el arriendo por tiempo limitado o ilimitado.

Por prórroga tácita: Se produce cuando llegado el tiempo de finalización del arriendo ninguno de las partes manifiesta en el plazo de preaviso su voluntad de darlo por terminado.

A partir de la reforma operada por el Real Decreto Ley 7/2019, 1 de marzo se produce una extensión de los plazos de prórroga obligatoria y prórroga tácita: si la duración pactada por las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (art. 9 LAU).

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo (art. 10 LAU).

8ª.- ¿Qué excepciones existen a la prorroga?

Cuando, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato el arrendador (persona física) comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado o para su excónyuge. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica) con indemnización de los gastos de desalojo o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 o 7 años.

9ª.- ¿De qué forma debe el arrendatario notificar al arrendador su voluntad de renovar el contrato o las prórrogas legales?

La ley lo único que exige es una manifestación expresa a través de un medio que asegure y pruebe que efectivamente se ha realizado (por ejemplo, carta certificada con acuse de recibo, burofax, telegrama o carta notarial).

10ª.- ¿Puede desistir el arrendatario del contrato?

El artículo 11 LAU preceptúa: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Los requisitos del desistimiento del contrato por el arrendatario son los siguientes:

1º.- Que hayan transcurrido al menos seis meses desde la formalización del contrato.

2º.- El inquilino debe comunicarle al arrendador su deseo de abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato, al menos con una antelación mínima de 30 días.

Es aconsejable que dicha comunicación se realice de forma fehaciente, ejemplo: burofax con certificación de texto y acuse de recibo.

11ª.- ¿Qué consecuencias tiene para el arrendatario si desiste del contrato antes de los seis meses de su inicio?

En este caso, el arrendatario deberá abonar los meses que falten hasta los 6 meses que es el plazo mínimo que le obliga la ley. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 13.06.2017, Nº de Sentencia: 243/2017, Nº de Recurso: 151/2017 (Ref. CJ 104523/2017)

“Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU, que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.”

12ª.- Cuando el arrendatario desiste del contrato ¿en qué supuestos debe pagar indemnización al arrendador?

La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria, y, por tanto, solo se abonará si se hubiese pactado en el contrato. Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.

Hay que tener en cuenta que no se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización). Por ello, si en el contrato de arrendamiento se hubiese pactado una indemnización superior, sería nula la cláusula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que viene a establecer la “nulidad de aquellos pactos en contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas del presente Título“. Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y no habría que pagar indemnización.

13ª.- ¿Los desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler deberán ser probados por el arrendador para su reclamación judicial?

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario de la vivienda tiene que comprobar que la misma se entrega por parte del inquilino en idénticas circunstancias a como se entregó cuando se formalizó el contrato. Si por el contrario, se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.) o en los muebles para el supuesto de que aquella se hubiera arrendado con mobiliario o enseres, el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de su existencia recae sobre él si pretende su reclamación judicial. (Artículo 217 Ley enjuiciamiento Civil).

Es el arrendador quien tiene que demostrar los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler y que además lo ha sido por un mal uso imputable al arrendatario. Los Tribunales vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino. La depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.

Cuando se reclama por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es muy importante que inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etcétera, acreditar la existencia de los desperfectos o la falta de algún elemento.

La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª) en sentencia de fecha 01.02.2018 Nº de Sentencia: 53/2018, Nº de Recurso: 902/2017 (Ref. CJ 39321/2018) en un asunto de reclamación de desperfectos, dice al respecto:

“…las partes habían pactado que al término del arriendo, el arrendatario devolvería la posesión del inmueble en el mismo estado que le fue entregado (clausula 7º.g). Dado que se ha declarado probado que la relación arrendaticia se inició en el año 2.004, y que, según declaró el testigo Sr Rafael , en esa fecha se realizaron obras de reforma y el piso quedó en perfectas condiciones, así debe entenderse que se entregó al arrendatario, aunque, lógicamente, si la parte arrendadora no abordó obras de conservación o de reforma en 12 años, el estado de la vivienda no podía ser el mismo al finalizar el contrato.

Aun siendo así, no compartimos totalmente las conclusiones probatorias de la Juzgadora de Instancia porque en este caso consideramos que la vivienda, cuando se entrega por el arrendatario, adolecía de daños debidos al desgaste por el uso ordinario del inmueble, que debieron ser abordadas por el propio arrendatario. No se tratan de defectos por falta de conservación a fin de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. De hecho, no consta que el arrendatario le hubiese comunicado la necesidad de reparaciones de este tipo conforme venía obligado a tenor de lo dispuesto en el art. 21.3 LAU .

Como ya hemos dicho, es evidente que varias de las partidas que se incluyen en las facturas obrantes al folio 72 y ss responden a innovaciones, rehabilitación o mejoras por sustitución de elementos que, aun funcionando, resultaban antiguos (mobiliario de cocina, cerrajería, carpintería, fontanería, sanitarios, electricidad, suelos), y otras a reposiciones o acondicionamiento de la vivienda (picado, albañilería, pintura) propios del uso normal de la vivienda durante largo tiempo que exceden de lo que se entiende por «pequeñas reparaciones». En este sentido compartimos el criterio expresado por esta Audiencia Provincial de Madrid, que refiere que de éstos últimos desperfectos no debe responder la parte arrendataria, cuando son compatibles con el uso habitual y ordinario de la vivienda arrendada, al respecto Sentencia AP Madrid Sección 11ª 27 de febrero de 2015 recurso 131/2014 » aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido – de nuevo- en alquiler para vivienda » y Sentencia Sección 12ª 12 de noviembre de 2015 recurso 130/2015 » En lo que se refiere a la pintura en sí, el deterioro de la misma proviene del uso normal de un inmueble «. ( SAP Madrid secc 14 de 30 de septiembre de 2.016 , y SAP Palma Mallorca sección 3 de 29 de junio de 2017)

Ahora bien, no se da esta circunstancia en las correspondientes a persianas y limpieza.

Así, se acredita de la testifical del Sr. Rafael y del reportaje fotográfico aportado por la actora, reconocido por el testigo, que son defectos o daños por uso los correspondientes a las persianas de la ventanas , que aparecen rotas o descolgadas, o se dejaron con las cintas rotas, debidas al desgaste por uso ordinario o al uso descuidado de las mismas, sin que conste que los arrendatarios hayan efectuado actuación alguna tendente a su arreglo.

Lo mismo debemos concluir sobre la partida de limpieza, porque el arrendatario se obligaba contractualmente a devolver la vivienda en el mismo estado que la recibió, sin que en momento alguno se haya alegado que se recibió sucia o infectada y menos hasta el extremo que se advierte en las fotografías, y ha hecho patente el Sr. Rafael . No se trata de una limpieza ordinaria del estado de una vivienda tras haber sido utilizada, y como preparatoria de un nuevo arrendamiento. Como declara la Juzgadora de Instancia el estado de suciedad es notorio, utilizando expresiones como «especialmente sucio», o «excesivamente sucia», lo que se patentiza de manera evidente del simple examen de las fotografías correspondientes a suelos, horno, o sanitarios de los baños, entre otras.

A este respecto, que las fotografías hayan sido tomadas o no el día 22 o el 27 de julio de 2.015, no resulta relevante a estos efectos, por la inmediatez de las fechas, sin que exista elemento alguno que permita concluir que los daños fueron ocasionados por un tercero, dado el poco tiempo transcurrido, y la no constancia de otros ocupantes.

Consecuentemente, se consideran que tales partidas han de ser asumidas por el apelado, puesto que los daños se deben a su responsabilidad. Tales partidas ascienden a 300 Euros y 180 Euros, cuya reclamación procede acoger, al tratarse de reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda cuyo coste ha de ser abonado por la parte arrendataria.

El resto de las partidas responden a obras de mejora y modernización de los elementos existentes, o de reforma del piso, ya que no queda acreditado que se trataran de conceptos debidos al mal uso o causados deliberadamente, para lo que hubiera sido necesaria una prueba pericial de expertos, que no se ha practicado, luego éstos deben ser asumidos por la parte apelante.

Lo que conlleva la parcial estimación del recurso de apelación, con revocación de la Sentencia apelada al estimarse parcialmente la demanda, debiendo declararse la responsabilidad de la parte demandada respecto a los desperfectos antes citados, condenando al mismo a abonar a la parte actora los importes correspondientes a dichas partidas, más intereses legales devengados desde la presentación de la demanda”.