1. ¿Qué es una condición general de contratación?
Son las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes. Es indiferente la autoría material de las mismas, su apariencia externa, su extensión y cualesquiera otras circunstancias. Son redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos. En definitiva, Son cláusulas redactadas por el empresario para utilizarlas en todos los contratos que vaya a perfeccionar con sus clientes. No existe posibilidad alguna de que estos las negocien o modifiquen. Y prevén todos los aspectos de la relación entre uno y otros.
2. ¿Cuándo una condición general de contratación puede considerarse abusiva?
Son cláusulas abusivas aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y ocasionan un desequilibrio importante en el contrato. Para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual, habrá que atender:
– A la naturaleza del bien o servicio objeto del contrato.
– A las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración.
– Al resto de las cláusulas del contrato en cuestión.
3. ¿En qué supuestos considera la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios abusivas la cláusulas del préstamo hipotecario?
La ley considera en todo caso son abusivas las cláusulas que…:
a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario.
b) limiten los derechos del consumidor y usuario.
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato.
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba.
e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato.
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
4. ¿Quién puede considerarse consumidor al contratar una hipoteca?
Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Son también consumidores a efectos legales las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
5. ¿Quién fiscaliza o controla la abusividad de una cláusula de la escritura de hipoteca?
En la necesidad de salvaguarda de los legítimos intereses de todo consumidor confluyen tres instituciones jurídicas diferentes:
– El Notario, en su condición de fedatario público
– El Registro de la Propiedad, como institución responsable de la seguridad jurídica inmobiliaria.
– Los Juzgados y Tribunales en tanto órganos competentes para conocer de los procesos ejecutivos previstos en nuestra regulación procesal.
6. ¿Qué es una cláusula suelo?
Una cláusula suelo es una estipulación financiera que puede contenerse en un contrato de préstamo o crédito. Determina un límite a la variabilidad de los intereses pactados de forma que nunca puedan ser los intereses inferiores al porcentaje fijado por la cláusula suelo. De esta forma el deudor ve limitada su posibilidad de verse favorecido por las bajadas de los tipos de interés. Supone que aunque se hayan fijado unos intereses variables, éstos se conjugan con un tipo fijo, que siempre será el mínimo que el deudor va a tener que satisfacer.
7. ¿Es nula una clausula suelo en nuestra hipoteca?
El TS únicamente declaró la nulidad de las cláusulas suelo cuando no fueran claras y trasparentes por falta de información suficiente al prestatario. Consideró válidas las que superasen dicho control de transparencia. Dichos postulados originan inseguridad jurídica a los justiciables. Para que la cláusula suelo de la escritura de hipoteca sea declarada nula, es necesario que no haya habido una adecuada información previa.
8. ¿Se puede reclamar las hipotecas con cláusulas suelo canceladas hace 4 años?
No existe ningún plazo de caducidad para ejercer la acción de nulidad de la cláusula suelo al ser nulas de pleno derecho e incapaces de producir efecto jurídico alguno. Las entidades financieras demandadas suelen invocar, erronéamente, la excepción de caducidad de la acción de nulidad de cláusula suelo. Y la fundamentan en el artículo 1301 del Código Civil, que se refiere a supuesto de anulabilidad y no a la nulidad absoluta.
9. ¿Se puede declarar nula la cláusula de la hipoteca referida a intereses remuneratorios?
Sí, y para ello es necesario:
– Que los intereses remuneratorios sean superiores al normal del dinero.
– Y manifiestamente desproporcionados con las circunstancias del caso.
– O en condiciones tales que resulten leoninos, que sean aceptados por el prestatario:
- A causa de su situación angustiosa.
- De su inexperiencia.
- O de lo limitado de sus facultades mentales.
10. ¿Son abusivas las cláusulas que establecen un redondeo al alza del tipo de interés en nuestra hipoteca?
Sí, son abusivas. Toda vez:
– Que no habiendo sido negociadas individualmente provocan un desequilibrio importante en las prestaciones de las partes.
– Debilitan la posición del prestatario que se encuentra obligado a pagar un exceso sin recibir nada a cambio.
– Provocan un desequlibrio contrario a la buena fe.
11. ¿Es abusiva la cláusula que permite al banco contratar el seguro de incendio y de daños a cuenta del prestatario?
Sí, es nulo conceder una facultad absoluta a la entidad bancaria para contratar el seguro de incendio o daños. Es necesario limitarla a los casos en que no lo haga el deudor. Este último tiene que tener la posibilidad de elegir el producto que contrata y la compañía aseguradora. Distinto sería que se previera dicha contratación por parte de la entidad bancaria de forma subsidiaria para el caso de que el prestatario no contratara ningún seguro de forma voluntaria.
12. ¿Es abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por embargo de bienes del deudor o disminución de su solvencia?
Sí, ya que supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato desproporcionada. Y con mayor motivo si no se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías. Ello iría en contra de lo dispuesto en el artículo 1129 del Código Civil.
13. ¿Es válida la cláusula de vencimiento anticipado si se declara el concurso del deudor?
No se puede considerar válida la cláusula que contempla como causa de vencimiento anticipado la declaración de concurso del deudor. El artículo 61.3 de la Ley Concursal establece que:
«Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes».
14. ¿Puede el Banco anticipar el vencimiento del préstamo si fallece el deudor hipotecario?
El pacto de vencimiento anticipado por fallecimiento del deudor, no se considera admisible. Tampoco es inscribible en el Registro por vulnerar lo previsto en el artículo 1112 del Código Civil. Ello supondría un obstáculo para los herederos del prestatario puedan subrogarse en la deuda y continuar pagándola.
15. ¿Es válido el pacto de vencimiento anticipado por deterioro o incendio el inmueble?
La cláusula que prevé el vencimiento anticipado por disminución considerable del valor del bien hipotecado se ha considerado abusiva. Y ello porque en dicha estipulación no se prevé la posibilidad del prestatario de constituir nuevas garantías. Práctica contraria a lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 1129 del Código Civil que establece imperativamente que el deudor pueda optar por la ampliación de la garantía.
16. ¿Es válido el pacto de vencimiento anticipado por impago de una cuota de la hipoteca?
Dicha estipulación es nula de pleno derecho. A ráiz de la STJE de 14 de marzo de 2013, se reformó el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exigiendo para que el vencimiento anticipado se produzca que al menos se adeuden tres mensualidades.
17. ¿Son abusivas las cláusulas de que todos los gastos de la hipoteca corren a cargo del prestatario?
El Tribunal Supremo declaró en Sentencia de 23 de diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas que imponen al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas. Dicha resolución entiende que deben asumirlos los bancos en su totalidad, porque son las entidades las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.
18. ¿Qué gastos se podrían reclamar?
Los gastos de gestoría, notaria y registro son los que menos dudas ofrecen, pudiéndose reclamar. Las Audiencias Provinciales han mantenido posturas opuestas respecto a quien corresponde pagar el Impuesto de actos jurídicos documentados. El Tribunal Supremo, recientemente en sentencia de 28 de febrero de 2018 ha distinguido diversas situaciones sobre a quién corresponde pagar el impuesto:
a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.